안 살아본 1주택자는 전세대출 막힌다 — 2027년 1월부터, 총량은 30조 풀린다

8월 13일에 정부가 부동산 금융 종합대책을 내놨다. 방향이 둘이다. 대출 총량은 풀고, 전세대출은 조다.

올해 가계대출 증가율 목표가 1.5%에서 3%로 올랐다. 약 30조 원이 더 풀린다. 반대로 2027년 1월 1일부터는 사 놓고 한 번도 안 살아본 수도권 1주택자의 전세대출이 막힌다.

대출 문은 일단 넓어졌다

올해 목표 1.5%는 작년 실제 증가율(1.7%)보다도 낮았다. 은행들은 상반기에 한도를 거의 다 썼다. 그래서 대출 오픈런이 생겼다.

은행 앱이 열리는 시간에 맞춰 대기하고, 안 되면 다른 은행으로 도는 식이다. 신축 입주 예정자의 잔금대출이 특히 문제였다. 입주를 코앞에 두고 대출이 안 나오는 사례가 쌓였다.

이번 대책은 두 가지로 답했다. 총량 목표를 3%로 올리고, 중도금·잔금·이주비 대출은 아예 총량에서 분리했다. 집단대출을 취급해도 일반 주담대 한도가 줄지 않게 된다.

올해 안에 입주가 잡혀 있다면 체감이 될 조치다. 다만 은행별 배분은 이제 시작이라, 창구에서 바로 풀렸다는 보고는 아직 적는다. 발표 첫 주에는 잔금대출 부족이 남아 있다는 기사도 나왔다.

조이는 쪽의 핵심은 전세대출이다. 전세대출보증(주금공·HUG·SGI가 서 주는 보증. 이게 없으면 은행이 전세대출을 안 해 준다)이 제한된다. 대상은 세 조건을 모두 채운 사람이다.

수도권·규제지역 아파트를 가진 1주택자다. 그 집을 세 주고 있어야 하고, 부부 모두 실거주 이력이 없어야 한다. 신규 대출만이 아니라 만기연장도 원칙적으로 금지된다. 금융위가 잡은 규모는 수도권·규제지역 전세대출 약 6만 명, 9조 6,000억 원이다.

예외가 꽤 넓다. 부부 중 한 명이 한 번이라도 그 집에 주민등록을 뒀으면 제외된다. 가족에게 세를 준 경우도 빠진다. 은행 여신심사위원회가 사정을 인정하면 신규·연장이 다 된다.

맞벌이라면 명의가 갈림길이다. 판정이 부부합산이라 명의 분산으로는 못 피한다. 대신 배우자의 실거주 이력도 인정되니, 전입 기록이 방어 수단이 된다. 전입 기록을 지금 확인해 둘 만하다.

신규만 막았다면 조용했을 거다. 이미 받은 대출의 연장까지 막히니 소급 아니냐는 반발이 나온다. 기사 댓글에는 직장·학군 때문에 전세 사는 1주택자가 왜 투기냐는 항의가 많다.

만기가 오면 둘 중 하나다. 돈을 갚거나, 이사하거나. 전세대출을 보증금의 70%로 잡으면 이 정도가 걸린다.

전제: 보증금의 70%를 대출로 받은 비거주 1주택자가 연장 거절을 받는 경우. 실제 한도는 보증기관·상품별로 다르다.

예외 판단을 은행 자율에 맡긴 것도 논란이다. 발표 나흘 뒤에는 “책임 떠넘기기” 비판 기사가 나왔다. 은행마다 문턱이 다를 수 있다.

여당 의원총회에서도 “누구든 비거주 1주택자가 될 수 있다”는 반발이 나왔다고 한다. 다만 실제 대상은 생각보다 좁다. 부부 모두 전입 이력이 없어야 하고, 제3자에게 세를 주고 있어야 한다.

작년 6·27 대책 이후 수요 억제가 이어졌다. 올해는 총량을 1.5%로 조였는데, 봄부터 주택 거래가 늘며 한도가 먼저 바닥났다. 실수요자 불만이 커지자 총량을 풀되, 투기성 수요만 집어서 막는 쪽으로 방향을 잡은 거다.

공급 쪽 금융도 크게 늘었다. 부동산 PF 보증·자금지원이 26조 3,000억에서 47조 8,000억 원+α로 확대된다. 올해 23조, 내년 33조 원의 보증을 집중 공급한다.

국토부는 같은 날 수도권 23만 호+α 추가 공급안을 냈다. 금융과 공급을 한 묶음으로 낸 여섯 번째 대책이다. 발표 브리핑과 위원장 인터뷰는 영상으로 보는 편이 빠르다.

셋이 남는다. 은행별 예외 심사 기준이 실제로 어떻게 잡히는지. 규제지역이 바뀌면 대상도 같이 바뀌는지. 그리고 3%로 푼 총량이 집값을 다시 밀어 올리지는 않는지.

비거주 1주택 제한은 법 개정이 아니라 보증기관 규정 변경이라 국회를 안 거친다. 2027년 1월 1일 시행은 사실상 확정으로 보면 된다. 세부 시행 기준이 나오면 다시 쓰겠다.

대출·보증 조건은 개별 사정에 따라 달라진다. 확정 판단은 거래 은행과 보증기관에 확인해야 한다.