지방에 집을 한 채 더 사도 1주택으로 봐 주는 제도가 있다. 세컨드홈 특례다. 지금은 전국 93곳에서만 된다. 재정경제부가 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안은 이 대상을 광역시를 뺀 비수도권 전역으로 넓힌다. 새로 들어오는 지역은 공시가격 4억 원 이하여야 하고, 2027년 1월 1일 이후 취득분부터 적용된다.
아직 개정안이다. 9월 3일 이전에 정기국회에 제출될 예정이고, 국회를 통과해야 한다.
광역시만 빼고 지방 전역이 대상이 된다
지금 대상은 인구감소지역 84곳과 인구감소관심지역 9곳이다. 관심지역 아홉 곳은 강릉·속초·동해·인제·경주·김천·통영·사천·익산이다. 인구감소지역으로 지정되지 않은 지방 중소도시는 빠져 있었다.
개정안은 여기에 광역시를 뺀 비수도권 전 지역을 더한다. 수도권 접경 인구감소지역인 가평·연천과, 광역시 안의 군 지역은 계속 남는다. 다만 구체적인 지역은 내년 2월 시행령을 고칠 때 정해진다.
가격 기준은 지역마다 다르다. 비수도권 인구감소지역은 공시가격 9억 원 이하로 그대로다. 인구감소관심지역과 수도권 접경 인구감소지역은 4억에서 6억으로 올라간다. 새로 들어오는 지역만 4억 원 이하다.
공동주택 공시가격 현실화율 약 69%를 그냥 대입하면 공시 4억은 시가 5억 8,000만 원쯤이다. 6억은 8억 7,000만 원, 9억은 13억 원 선이다. 실제 시가는 주택 유형에 따라 달라진다.
취득 기한도 늘어난다. 2026년 말이던 것이 2029년 말까지다. 3년을 더 벌었다.
넓힌 이유는 지금까지 안 팔렸기 때문이다
한국부동산원 집계를 보면 답이 나온다. 인구감소관심지역 9곳에 특례가 시작된 2월부터 8월 6일까지 주택 거래량은 1만 86건이다. 전년 같은 기간은 1만 1,023건이었다. 세제 혜택을 얹었는데 오히려 줄었다.
미분양도 그대로다. 국토교통부 집계로 6월 말 전국 미분양은 6만 7,464가구다. 이 중 4만 8,694가구가 비수도권이다. 72.1%다.
고준석 연세대 상남경영원 교수는 이데일리에 “사면 관리 비용에 집값까지 떨어지는데 매수하기 어려울 것”이라고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 민간임대사업자 세제 혜택이 축소된 전례를 들며 “세컨드홈도 그러지 말라는 법이 없을 것”이라고 했다. 제도가 오래갈지 모르겠다는 얘기다.
집을 안 사면 주택 수도 안 늘어난다
1주택자가 지방에 집을 사면 2주택이 된다. 특례는 세법에서 1주택으로 봐 줄 뿐이다. 집이 두 채라는 사실 자체는 바뀌지 않는다.
안 사고 머무는 쪽도 있다. 농촌체류형 쉼터가 그중 하나다. 2025년 1월부터 시행 중이다. 본인 소유 농지에 연면적 33㎡ 이하로 짓고, 숙박과 취사가 된다. 존치 기간은 12년이고 지자체 건축조례로 연장할 수 있다.
농지 전용 절차는 필요 없다. 데크·처마·정화조·주차장 한 면은 연면적 계산에서 빠진다. 도로도 면도·이도·농도나 소방차가 들어올 수 있는 현황도로면 된다. 농막은 20㎡ 그대로인데, 데크와 정화조 면적은 이제 합계에서 빼 준다.
돈은 이렇다. 업체 견적으로 본체 33㎡가 4,000만~7,000만 원 선이다. 정화조와 데크까지 붙이면 6,000만 원 안팎이라는 얘기가 많다. 다만 이건 업체가 내놓은 숫자이고 공식 통계는 아니다.
전기가 따로 붙는다. 가장 가까운 한전 전신주에서 직선 200m 이내면 표준부담금 30만~40만 원 선이다. 200m를 넘으면 1m마다 거리 외 배전시설부담금이 가산된다. 땅을 볼 때 전신주부터 봐야 하는 이유다.
위 영상은 서해 쪽 매물을 소개하는 업체 채널이다. 토지와 기반시설을 포함해 1억 5,000만 원이라고 말한다. 체류형 쉼터를 쓴 사례다. 광고 성격이니 숫자는 걸러 봐야 한다.
집을 사는 쪽 시세도 적어 둔다. KB부동산 기준 아파트 평균 매매가는 가평군 2억 4,380만 원, 연천군 2억 435만 원, 강화군 2억 2,274만 원이다. 전북 순창군은 2억 7,007만 원, 경북 영덕군은 2억 6,533만 원이다. 수도권에 붙은 인구감소지역이 오히려 싸다.
특례를 못 받으면 원래 집 재산세가 2배가 된다
재산세에는 1세대 1주택 특례가 있다. 공시가격 9억 원 이하 한 채면 공정시장가액비율이 43~45%로 내려간다. 세율도 구간마다 0.05%포인트 낮아진다.
집이 두 채가 되면 둘 다 사라진다. 비율은 60%로, 세율은 표준세율로 돌아간다. 새로 산 집이 아니라 원래 살던 집의 고지서가 올라간다.
직접 계산해 봤다. 공시가격 3억 원짜리 집은 9만 9,000원에서 27만 원이 된다. 5억이면 26만 원에서 57만 원이다. 8억이면 63만 원에서 129만 원이다.
공시가격이 9억을 넘는 집은 원래 재산세 특례를 못 받는다. 그래서 재산세는 안 오른다. 대신 종합부동산세에서 걸린다.
사는 쪽 세금은 따로 있다. 지방세특례제한법은 취득가액 3억 원 이하 인구감소지역 주택에 취득세 25%를 깎아 준다. 지자체 조례로 25%를 더 깎을 수 있어 최대 50%, 한도는 150만 원이다. 3억 원짜리를 사면 취득세 본세가 300만 원이니 절반이 날아가는 셈이다.
아내 명의로 사면 특례가 깨진다
맞벌이 부부는 이 대목을 봐야 한다. 명의를 나누는 게 늘 유리하지는 않다.
대법원이 2025년 9월 11일에 이런 사건을 판결했다(2025두33779). 남편이 서울 강남 아파트를 갖고 있었다. 공시가격 13억 9,800만 원이다. 아내는 강원도 속초 아파트를 갖고 있었고 공시가격은 5,790만 원이었다.
남편은 “아내 집이 지방 저가주택이니 나는 1세대 1주택”이라고 주장했다. 대법원은 아니라고 봤다. 주택 수에서 빼 주는 건 납세자 본인이 두 채를 같이 가진 경우라는 거다. 국세청도 2024년 11월에 같은 답을 냈다.
이건 종합부동산세의 ‘지방 저가주택’ 특례 이야기다. 세컨드홈 특례(조세특례제한법 제71조의2)와는 별개 제도다. 다만 둘 다 세대가 아니라 사람을 기준으로 본다. 같이 살아도 명의가 갈리면 계산이 달라진다는 뜻이다.
신청도 챙겨야 한다. 종부세 지방 저가주택 특례는 매년 9월 16일부터 30일 사이에 따로 신청해야 했다. 이번 개편안은 이걸 신청 없이 자동 적용하도록 바꾼다.
덜 알려진 게 하나 더 있다. 개편안은 종부세 1세대 1주택 세액공제에서 인구감소지역주택분을 뺀다. 고령자와 장기보유 공제는 합쳐서 최대 80%다. 세컨드홈을 사면 지방 주택 몫만큼은 이 공제를 못 받는다.
세금이 풀려도 대출에서 막힌다
가평군 사례가 그대로 보여 준다. 4월부터 분양한 가평의 대단지 아파트에 서울 1주택자 문의가 몰렸다. 세컨드홈 특례 지역이라 세금이 덜 나올 거라는 기대였다.
그런데 가평은 수도권이다. 6·27 가계부채 대책이 그대로 적용된다. 서울에 집이 있는 사람이 주택담보대출을 받아 가평 집을 사려면 기존 집을 6개월 안에 처분해야 한다. 세컨드홈을 사려는 사람에게는 앞뒤가 안 맞는 조건이다.
분양 담당자는 한국일보에 “상담 단계에서 기존 주택 처분 조건을 듣고 포기하는 사례가 많다”고 말했다. 금융위원회는 “공식적으로 문제가 제기되면 들여다볼 여지가 있다”는 입장이다. 아직 바뀐 건 없다.
세금과 대출을 다 통과해도 남는 게 관리다. 위 영상은 전원주택에서 1년을 살아 본 기록이다. 제목부터 “이것이 현실인가”다. 사기 전에 한 번은 보고 가는 게 낫다.
그래서 지금 정해진 건 절반쯤이다
어디가 새로 들어오는지는 아직 모른다. 내년 2월 시행령을 고칠 때 정해진다. 그 전에 국회를 통과해야 한다.
확실한 건 날짜 하나다. 넓어진 지역과 올라간 가격 기준은 2027년 1월 1일 이후 취득분부터다. 올해 안에 서두를 이유는 없다는 뜻이기도 한다. 지금 대상인 93곳은 지금 사도 된다.
우리는 도시에 집 한 채를 갖고 살고 있다. 그래서 이 계산이 남 얘기가 아니다. 명의를 어떻게 할지, 아니면 아예 사지 않고 쉼터 쪽으로 갈지가 남은 질문이다. 시행령이 나오면 다시 쓰겠다.
세율과 한도는 2026년 8월 19일 기준이다. 개별 사정에 따라 달라지니 확정 판단은 세무 전문가에게 확인해야 한다.
출처
- 재정경제부, 「2026년 세제개편안」 상세본, 2026. 8. 3. (삼일회계법인 Tax News Flash 첨부본으로 확인)
- 서울경제, 「광역시 제외한 지방은 세컨드홈 사도 ‘1주택’」, 2026. 8. 3.
- 이데일리, 「찬바람 불던 ‘세컨드홈’, 비수도권 전역 확대에 훈풍불까」, 2026. 8. 6.
- 한국일보, 「소멸 지역 살린다더니… 대출 규제에 무용지물 된 ‘세컨드홈 특례’」, 2026. 7. 8.
- CPA뉴스, 대법원 2025두33779 판결 해설, 2025. 9. 19.
- 농림축산식품부, 농촌체류형 쉼터 안내
- 지방세법 제111조의2(1세대 1주택 재산세 특례), 지방세특례제한법 제75조의5, 조세특례제한법 제71조의2
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